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近年は自然災害が多発しており、予期せぬ修繕費用の出費に頭を悩ませているオーナーも少なくありません。
火災や水害などの自然災害やトラブルに備えるために、火災保険があります。
本記事では、賃貸アパートの大家さんなら加入したい火災保険の特約や気になる保険料の相場について詳しく解説します。
賃貸の大家さんと入居者では、加入する火災保険の種類は違うので注意しましょう。
本記事を最後まで読むとわかること！
- 賃貸大家さんが加入する火災保険は義務なのか？
- 火災保険の特約は、施設賠償責任特約・家賃補償特約・家主費用特約の3種類
- 火災保険の保険料相場は、場所や建物構造、築年数で変わってくる
賃貸物件を所有している大家さんは、ぜひ参考にしてください。
賃貸アパート大家さんなら加入すべき火災保険とは？
火災保険の補償対象は、建物、家財、建物と家財の3パターンです。
入居者は、自分の家財（電化製品や家具、日用品など）に何かあった時に備える「家財保険」に加入します。
一方で大家さんは建物自体に何かあった場合に備えた、火災保険に加入する必要があります。
大家さんと入居者では、必要な補償対象が違うことに注意してください。
賃貸アパート大家さんの火災保険への加入は義務なの？
結論から言いますと、賃貸オーナーさんの火災保険への加入は義務ではありません。
ただし、予期せぬリスクに備えるためにも火災保険に加入することをおすすめします。
火災や自然災害などにより建物に損害が発生した場合、物件を所有する大家さんが修理しなければなりません。
賃貸アパートの大家さんが備えるべきリスクは火災以外にもあります。
- 台風や地震、自然災害などによる損壊リスク
- 漏水や建物外の飛来物などに対する損害リスク
- 孤独死や入居者死亡など事故物件リスク
入居者の過失により建物が損害した場合は、入居者に請求することが可能です。
ただし、入居者に支払い能力がない場合もあります。
もしもに備えて、家財保険だけでなく借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険に加入することを入居時の条件としている大家さんも多いです。
- 入居者に過失がない建物への損害は、大家さんが修理しなければならない
- 入居者に過失がある建物への損害は、入居者に請求できる
- 入居者に支払い能力がない可能性もあるので、借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険に入居時に加入してもらう
安定した賃貸運営や入居者が安心して暮らすためにも、火災保険でもしもに事態に備えることをおすすめします。
賃貸アパート大家さんにおすすめな火災保険の特約
賃貸アパートの大家さんにおすすめの火災保険の特約を紹介します。
大家さんは主に2つのリスクを負っています。
- 賠償リスク 他人の身体や財物に対する賠償対策
- 収入リスク 孤独死や思わぬ事故による収入減対策
それぞれのリスクを解消できるかもしれない特約をチェックしましょう！
施設賠償責任特約（建物管理賠償責任特約）
施設賠償責任特約とは、建物の管理不備が原因で他人にケガを負わせたり財産を破損させたりした場合、賠償金を負担する特約です。
具体的な例として、屋根の瓦が落ちて通行人や車にケガや損害を与えたり、アパートの塀が崩落し入居者がケガを負ったりした場合に保険金が支払われます。
管理不備の場合、高額な賠償費用を請求されるケースが多いため、最低でも1億円以上の設定額にすることをおすすめします。
保険会社によって名称が異なるため、物件に適した補償内容を確認してみてください。
家賃補償特約
火災保険は建物の損害に対する補償がありますが、それによる家賃収入の損失には補償が含まれません。
この際に役立つのが家賃補償特約で、災害によって得られなくなった家賃収入を一定期間補償します。
例えば、火災で修繕中の部屋の家賃収入が途絶えた場合、家賃補償特約がその損失を補償することが期待されます。
ただし、補償期間は契約時に定められ、実際の復旧にかかる期間を超えると補償を受けられません。
さらに「空室が半数を超える場合は付加できない」などの制限があり、加入時に補償対象外の要件を確認することを忘れないようにしましょう。
家主費用特約
賃貸住宅で死亡事故が発生し、それに伴う空室期間や原状回復のためにかかった費用などの損失を補償するのが家主費用特約です。
高齢化社会が進む現代では、死亡事故に伴う遺品整理や原状回復にかかる費用が発生しやすいです。
具体的に家主費用特約で補償される費用は、以下を参考にしてください。
- 修復費用
- 清掃費用
- 脱臭費用
- 遺品整理にかかる費用
死亡事故によって生じた損害は賃貸借契約が締結されていない場合に限り、補償されます。
入居者の死亡事故はいつ起こるか分かりません。
身寄りのない一人暮らしの入居者が亡くなった場合、本来は遺族や連帯保証人がするべき遺品整理を大家さんが負担する場合も。
また家主費用特約は、死亡事故から入居者が募集できるような状態になるまでの費用を補償するだけではありません。
空室期間や家賃の値引きによる損失も補償します。
孤独死が起きた場合の原状回復に対する補償はあるか？
賃貸物件で孤独死が起きた場合、原状回復に対する補償はあるのでしょうか。
火災保険で利用できる補償について紹介します。
原状回復に対する補償はある
「孤独死が起きた場合の原状回復に対する補償はあるか？」という質問に対して、損保ジャパンでは以下のように記載しています。
建物が保険の対象に含まれており、「不測かつ突発的な事故（破損・汚損など）」をセットしたご契約であれば補償される場合があります。
引用：損保ジャパン
不測かつ突発的な事故は、故意ではなく、うっかり起こしてしまった事故を指します。
原状回復以外にも、以下のような場合にも利用可能です。
- アパートに自動車が突っ込んできて外壁が破損したが、運転者に支払い能力がない場合
- 水道管が凍結して破損した
保険料をおさえるために、不測かつ突発的な事故（破損・汚損など）を付帯しない方もいます。
しかし、安くても補償が手薄では意味がありません！
もしもの時の補償を受けるためにも、火災保険の補償は充実させることをおすすめします。
孤独死の特殊清掃に必要な費用
実際に孤独死が発生した場合、費用はいくら必要なのでしょうか。
孤独死があった部屋を次の入居者が入れるように原状回復するまでの費用目安は、以下を参考にしてください。
画像出典：日本少額短期保険協会「第7回孤独死現状レポート」
孤独死の平均清掃費用として原状回復費に381,111円、残置物処理費に235,839円かかります。
孤独死の清掃費用や空室の損害なども併せると、なんと！約9,240,000円と非常に大きな支出です。
また孤独死される方の部屋は、使用状況が悪くて物に溢れていることが多いといわれています。
ご紹介した平均費用よりも、清掃費用などに多額の出費が発生する可能性があることを覚えておきましょう。
借家人賠償責任保険は孤独死には適用できない
入居者は、物件に対して原状回復義務を負っています。
借りている部屋に損害を与えてしまったなら賠償義務が発生し、元通りにしなければなりません。
修理費用は多額になると予想されるため、入居者に「借家人賠償責任保険」に加入させる大家さんが多いです。
しかし、借家人賠償責任保険が利用できるのは、入居者に責任がある損害が発生した場合のみです。
原状回復とは、以下のように定義されています。
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
引用：国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
孤独死は自殺や殺人などと違い、死亡した入居者に故意や過失がないとみなされます。
相続人や連帯保証人に対して損害賠償を請求できず、大家さんの万が一に備えた対応が求められているのです。
賃貸アパート大家さんに知ってもらいたい火災保険料のからくり
火災保険の保険料は、主に以下の要件によって決定されます。
- 建物の構造
- 立地
- 築年数
- 戸数
- 延床面積
- 家賃収入
- 契約期間
- 付帯する特約
保険料に大きく影響する立地と建物の構造について詳しく解説します。
場所によって相場が変わる
火災保険の保険料は、建物が建っている場所によって相場が異なります。
毎年のように台風や大雪による被害が出ている場所や川の近く、地震の発生するリスクが高い土地にある物件の保険料は高い傾向です。
損害保険料算出機構の資料によると、都道府県による保険料の格差は2.11〜3.43倍といわれています。
参考：損害保険料率算出機構「火災保険・地震保険の概況」
物件がどこに建っているかによって、保険料が大きく変動することに注意してください。
建物構造によって相場は変わる
保険料は、建物の柱が何でできているかで異なります。
建物の主要構造部によって、火災や自然災害が発生した際の損害に差が生まれるからです。
建物の構造は、M構造（マンション構造）、T構造（耐火構造）、H構造（非耐火構造）の3つです。
M構造は頑丈な構造とみなされるため、保険料は安くなります。
一方でH構造だと、自然災害が発生したら損壊しやすいとみなされるため、保険料は高くなる傾向です。
鉄筋コンクリートなのか、鉄骨か木造かで保険料は雲梯の差です。。
建物の構造は、登記謄本や建築確認申請書で確認ができるのでチェックしてみてください。
賃貸アパート大家さんは火災保険に加入し安定した資産運営をしよう
賃貸アパート大家さんい向けに、加入すべき火災保険と特約、保険料の相場について解説しました。
自然災害や事故などは、いつ起こるかは誰も予測はできません。
入居者に安心してもらい、安定した賃貸運営を行うためにも、火災保険に加入しましょう。
実は…付帯する特約の試算方法は保険会社によって異なります。
同じ物件・補償内容でも保険会社が違うだけで、保険料が大幅に変わる可能性も！
同じ施設賠償責任保険でも、東京海上日動と損保ジャパンだと保険料が全然違うという話を聞いたことがあります。
賃貸物件の運営に必要な補償をしっかりと付帯しながらも、保険料を安く抑えたいなら、火災保険のプロに相談してみませんか。
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